Überprüfung von gutachterlichen Beleihungswertermittlungen

Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) definiert in § 14 die sog. Beleihungsgrenze. Danach dürfen für die Deckung herausgegebener Pfandbriefe Hypotheken nur bis zur Grenze der ersten 60 % des Grundstückswertes herangezogen werden. Den insoweit relevanten Grundstückswert definiert § 16 Abs. 2 PfandBG:

„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie … ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.“

Mit der Beleihungswertermittlungsverordnung (§ 3 Abs. 1 BelWertV) hat der Gesetzgeber verfügt, wie ein zu kalkulieren ist. § 3 Abs. 2 ist neuerdings um zwei Sätze ergänzt:

„Die Feststellung nachhaltiger Merkmale des Objekts und deren Einflussgrößen auf die Bewertung bedarf dabei einer langfristigen Betrachtung der Marktgegebenheiten. Der betrachtete Zeitraum ist zu benennen und seine Angemessenheit nachvollziehbar darzulegen.“

Auf der Ebene der Europäischen Union wurden die nationalen Bestimmungen einengende weitere Vorschriften erlassen, so insbesondere die Kapitaladäquanz-Richtlinie (CRD) sowie die zugehörige Kapitaladäquanz-Verordnung (CRR). Streng sind insbesondere die Anforderungen an die regelmäßige Überprüfung des Immobilienwertes.

Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung des Immobilienwertes

Als „vollständig besichert“ gilt eine Wohnimmobilie, wenn der Beleihungsgrad nicht mehr als 80% beträgt (Art. 125 Abs. 2 lit. d CRR). Für so vollständig besicherte Wohngebäude gilt ein Risikogewicht von 35% (Art. 125 Abs. 1 lit. a CRR). Unter einer typischen Eigenmittelunterlegung von 10,5% - i.e. Risikogewicht von 1 – sind somit 3,675% an Eigenmitteln für die Kreditherausgabe einzusetzen. Für Gewerbeimmobilien gelten dagegen strengere Anforderungen. Vollständig besicherte Büro- oder sonstige Gewerbeimmobilien erhalten ein Risikogewicht von 50% (Art. 126 Abs. 1 lit. a CRR). Die Eigenkapitalunterlegungspflicht beläuft sich daher auf 5,25%.

Diese Bindung von Eigenmitteln verhindert, dass Institute jederzeit dazu in der Lage sind, weitere an sie herangetragene Kreditwünsche zu erfüllen. Zudem bedeutet die Bindung, dass riskantere Engagement einer größeren Eigenkapitalunterlegung bedürfen. Eine Verdoppelung der Eigenmittelunterlegung halbiert den Umfang der insgesamt ausleihbaren Kredite, weshalb die Banken für riskante Engagements ganz erhebliche Risikoaufschläge vornehmen, die sie bei einer vorzeitigen Ablösung wieder zu erstatten haben (Vgl. Wehrt WM 2018, 1158).

Leider werden von den Kreditinstitute geradezu systematisch derartig wenig reflektierte Berechnungen zur Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigung ausgestellt. Man begnügt sich mit den minimalistischen Standardabschlägen und treibt damit die Entschädigung in die Höhe. Lassen Sie daher gezahlte Entschädigungen vom Experten überprüfen. Wir machen das!

Anerkanntermaßen kann ein Immobiliensachverständiger nicht alle die Nutzung eines Gebäudes gefährdenden Risiken im Beleihungswertgutachten abbilden. Viele Gutachten enthalten deshalb Risikoausschlüsse in Bezug auf solche Risiken, deren Eintrittswahrscheinlichkeit gering ist. Das ist unbedenklich, sofern auch die damit einhergehende erwartete Schadenshöhe vernachlässigbar ist. Bedenklich wird es jedoch, wenn ein kleines Schadensrisiko mit einem hohen Schadenserwartungswert korrespondiert. So mag die Wahrscheinlichkeit eines Hangrutsches für ein Berggrundstück äußerst gering sein, er würde jedoch zu einem wirtschaftlichen Totalschaden führen.

Berücksichtigung kleiner Risiken mit hohem Schadenspotential

Berücksichtigen könnte man diesen Aspekt bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Unter einer Nutzungsdauer von 30 Jahren und der Gefahr eines Hangrutsches bezogen auf einen Fünfzehnjahreszeitraum von 5% ergäben sich drei statistische Szenarien:

1. Kein Hangrutsch in 30 Jahren.
2. Hangrutsch zwischen Jahr 16 und 30.
3. Hangrutsch zwischen Jahr 0 und 15.

Das Risiko für Szenario c) ist 5%. Szenario b) kann nur eintreten, wenn c) nicht eingetreten ist, trägt also die Wahrscheinlichkeit W(b):

W(b) = 0,95 * 0,05 = 0,0475 = 4,75%

Für W(a) gilt entsprechend:

W(a) = 0,95 * 0,95 = 90,25%,

Probe: Die Wahrscheinlichkeiten addieren sich zu 100%.

Die erwartete Nutzungsdauer N der Immobilie entspricht deshalb der Summe der Wahrscheinlichkeitsprodukte:

N = 0,9025 * 30 Jahre + 0,0475 * 22,5 Jahre + 0,05 * 7,5 Jahre = 28,52 Jahre.

Der Sachverständige sollte sich also stets fragen, ob es nicht eine Möglichkeit gibt, Ereignisse mit geringer Eintrittswahrscheinlichkeit, aber einem hohen Schadenspotential über die wahrscheinlichkeitstheoretische Überprüfung der erwarteten wirtschaftlichen Nutzungsdauer in seine Betrachtung einzubeziehen. Insoweit zu erfassen sind allerdings nur nicht versicherte oder nichtversicherbare Risiken wie Sturmflutgefahren in Norddeutschland, dauerhafte Absenkung von Gebäuden, versteckte Bauschäden, welche die Nutzung für die Zukunft ausschließen, die Möglichkeit nicht beseitigbarer Gesundheitsgefahren.

Allerdings erweist sich das obige Verfahren nur als eine näherungsweise richtige Lösung.

Dass ein Sachverständiger im Rahmen seiner gutachterlichen Tätigkeiten Annahmen trifft und dabei wertbeeinflussende Umstände aus seiner Bewertung ausblendet, ergibt sich häufig aus dem wirtschaftlichen Erfordernis, die Expertise zu einem angemessenen Preis herzustellen. Das darf aber nicht dazu führen, dass die oben aufgeführten Risiken komplett ausgeblendet und sodann mit null angesetzt werden.